近期台灣房市面臨多重挑戰，市場熱度有所降溫。根據聯徵中心的最新資料，儘管各家銀行陸續傳出「房貸水位」屆滿，市場上也出現「限貸」措施，但在「新青安」熱潮的推動下，第二季的房市買氣仍維持一定水準。合計新增房貸共計近6.5萬件，其中過半比例集中在30至45歲的族群中。
年輕族群成為房貸成長的主力，其中25至30歲的年增率達54%，30至35歲年增52%，20至25歲及35至40歲年增均逾44%。這顯示出年輕首購族群的活躍。然而，40歲以上的換屋族群房貸成長率相對較低，僅約4成以下。若以平均授信額度來看，35歲以下的八、九年級生族群，平均授信額度均在千萬以下；35歲以上則在千萬以上，顯示隨著年齡增長，授信額度也隨之增高。
截至2023年6月底，台灣全體銀行的不動產貸款占總放款比率達37.4%，接近歷史高點37.9%。房市的火熱不僅反映在交易量的增加，也表現在房價的快速上漲。「政大永慶即時房價指數」顯示，全台及七大都會區的即時房價指數再度上漲，凸顯了高房價對民眾的壓力。
面對這種情況，央行推出第七波打炒房措施，並在蒐集意見後提出豁免條款。住展雜誌企研室總監陳炳辰認為，這將使原本的打炒房政策變得相對溫和，市場信心可望一定程度重新提振。然而，房貸滿水位的問題仍需持續觀察，未來還需關注銀行房貸額度緊縮問題，房價的修正可能還需要一段時間。
政府與央行的立場
政府立場方面，總統賴清德在國慶演說中強調加快打炒房效率，即便得罪特定團體也在所不惜。這與央行總裁楊金龍的「房市必須冷卻」的言論相呼應。學者認為，這將為2025年的房市定調。第七波選擇性信用管制措施對投資客的影響不小，取消非首購寬限期，並將第二戶以上購屋貸款降至3至5成，對市場造成一定衝擊。
央行針對名下有屋者申請第一戶房貸無寬限期的限制，主要是為了避免有心人士利用寬限期來炒作房市，並希望抑制民眾利用財務槓桿炒作房市。央行官員表示，統計今年上半年數據，名下已有房屋的民眾，又申請一筆購屋貸款的比例達兩成，這也是央行關注的地方。
為了回應民眾的疑慮，央行提出了「豁免排除條款」。這些條款主要針對繼承取得房子的民眾和純換屋自住者。央行官員解釋，繼承來的房子，其取得不可歸責於民眾，也不是炒作，因此予以排除。但是，因贈與取得房屋者並沒有排除，高價宅也沒有豁免。
專家學著對房市未來的預估走向
台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，這些措施包括調升存款準備率、銀行放款利率調高，以及鑑價趨於保守，都對市場產生了顯著影響。不少建商和代銷近期遇到解約問題，中古屋因貸款問題也引發買賣糾紛，顯示出市場的壓力。
中國土地改革協會榮譽理事長卓輝華認為，台灣房市政策長期以來在漲跌之間搖擺不定。他指出，第七波打炒房不會讓房市快速反轉，價格是否下跌仍需觀察1至2年。畢竟這些年房價大漲，建商和投資者有底氣支撐，所謂的降價或破盤多因個別財務狀況所致。
專家指出，房市在央行第七波管制措施後進入冷靜期，購屋族對限貸感到不安，但也有人認為這是進場撿便宜的機會。從2000年以來的房市走勢來看，房價的上漲和修正期交替出現，預測房價修正期的難度較高，因為缺乏規律性。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析認為，房地產景氣有冷有熱，景氣循環是正常現象，但不應奢求買在最低點、賣在最高點，能買在相對低點已經不錯。他強調，「行情在絕望中誕生、在半信半疑中成長，在熱絡中毀滅」，提醒投資者要謹慎行事。
結論
總結來看，台灣房市面臨多重挑戰，政策的調整和市場的反應將影響未來的走勢。年輕族群的活躍和政策的影響是當前房市的重要因素，未來的房價走勢仍需持續觀察。央行的政策調整和政府的立場將在未來幾年內對房市產生深遠影響，特別是在2025年之前，市場可能會經歷一段調整期。這段期間，投資者和購屋者需要謹慎行事，密切關注政策變化和市場動態，以便在適當的時機做出明智的決策。
