房地產市場一直是經濟活動的重要組成部分，尤其是在像台灣這樣土地有限、人口密集的地區，房地產價格的變動往往牽動著整體經濟。然而，房價過快上漲可能帶來的資金過度集中、金融不穩定風險，使得政府有必要對市場進行干預。2024年，中央銀行針對房地產市場的過熱現象，推出了號稱“史上最嚴”的限貸令。這次的限貸令主要針對銀行的放貸行為，限制不動產貸款的數量和金額，以期冷卻過熱的房市，避免可能的金融風暴。
為何會有這次的限貸令？內容為何？
自2024年上半年以來，台灣的房地產市場出現了異常火爆的情況。根據統計，全體銀行的不動產貸款占總放款比率達到了37.4%，接近歷史新高。房價不斷攀升，帶動了大量資金流入房地產市場，尤其是新青安貸款的熱絡申請，使得銀行的不動產放貸規模迅速擴大，進一步推升房價。然而，這種現象也引發了對金融市場穩定性的擔憂。
針對這一現象，中央銀行於2024年8月12日至21日期間，召集了34家國內銀行和信用合作社進行座談，強調了控制不動產貸款集中度的重要性。這次座談會的核心是要求銀行在不影響首購族和危老重建貸款的前提下，限制不動產放貸。限貸令的具體內容包括：
- 限制不動產貸款總量：中央銀行要求各銀行控制不動產貸款的總量，避免過多的信用資源集中在房地產市場。
- 嚴格風險管理：銀行被要求積極查核人頭戶、投機客以及不法轉貸等高風險貸款，確保貸款流向符合規範。
- 提高貸款審查標準：銀行需根據自身經營狀況，提出未來一年的不動產貸款改善方案，包括提高貸款利率、延長審查時間等。
中央銀行的這一措施意在遏制房價過快增長，同時降低銀行系統的風險。然而，這也引發了市場的廣泛關注和討論，特別是對於即將購房或換屋的群體來說，這次的限貸令可能帶來不小的衝擊。
建商逆向擠兌更加重排擠房貸戶資金
限貸令的推出，對於銀行和建商來說都是一項巨大的挑戰。建商，作為房地產市場的主要參與者，對於市場變化的敏感度極高。在限貸令發布後，部分建商擔心未來的資金來源會進一步受限，因此開始大規模從銀行提領資金，這種行為被稱為「逆向擠兌」。
「逆向擠兌」指的是建商從銀行提領出已經獲得批准但尚未動用的貸款額度，目的是確保自己手上有足夠的資金應對未來可能的市場波動。然而，這種行為對銀行的資金流動性造成了更大的壓力。銀行法第72條之2規定，銀行在不動產放款上的比率上限為30%，這意味著每一筆放款都會增加銀行的不動產風險比重。當建商大規模提領資金時，銀行的不動產放款比率也隨之提高，進一步壓縮了房貸戶的資金獲取空間。
這種情況下，普通房貸戶可能會發現自己在申請貸款時面臨更加嚴苛的條件，甚至出現「求貸無門」的情況。儘管央行和立委多次強調要保護首購族的利益，但在實際操作中，銀行面對資金有限的情況下，仍然不得不對貸款條件進行調整，使得即使是首購族也難以避免受到影響。
限貸令主要影響的人群
限貸令的推出，對於不同類型的購房者和市場參與者產生了不同程度的影響。以下是幾個主要受到影響的群體：
- 換屋族和交屋族：這些群體是受限貸令影響最大的。對於正在考慮換屋的人來說，限貸令的實施意味著貸款的審批過程將更加複雜和嚴格，貸款利率可能提高，審查時間延長。這導致了許多換屋族在過渡期內面臨資金壓力，甚至可能因為貸款未能及時下來而面臨違約風險。同樣地，近期需要交屋的人也可能遇到資金周轉不靈的困境，特別是在房價高企的情況下，銀行對房屋的估值可能不足，進一步加劇貸款難度。
- 購買成屋的民眾：購買成屋的民眾是限貸令的另一大受害者。由於限貸令要求銀行嚴格控制房地產貸款總量，這部分購房者可能發現申請貸款的難度大大增加。銀行可能會提高貸款利率，降低貸款成數，甚至延長審查時間，使得這部分購房者無法在約定的時間內籌集到足夠的資金，進而面臨違約風險。這種情況下，部分購房者可能不得不放棄購房計劃，進一步導致房市交易量的下滑。
- 首購族：雖然央行強調限貸令不應影響首購族，但實際情況可能並不樂觀。在銀行資金緊縮的情況下，首購族的貸款條件可能變得更加苛刻，例如貸款利率上升、成數下降等。此外，由於銀行資金有限，即使是首購族也可能面臨排隊等待貸款的情況，這增加了購房的不確定性和風險。
限貸令對市場的影響
限貸令對於房地產市場的影響是多方面的，其影響力可能會隨著時間的推移而逐漸顯現。以下是幾個主要的影響領域：
- 房市交易量下降：限貸令實施後，由於貸款難度增加，許多購房者可能選擇推遲或放棄購房計劃，這將直接導致房市交易量的下降。特別是在成屋市場，限貸令的影響尤為明顯。銀行對貸款條件的嚴格控制，使得購房者難以籌集到足夠的資金進行交易，預計未來幾個月的房市交易量將大幅縮減。
- 房價增長放緩：隨著購房需求的減少，房價的增長速度可能會明顯放緩。特別是在過去一年中房價上漲較快的地區，這種放緩的趨勢可能尤為明顯。由於購房者難以獲得貸款，市場上的購房需求減少，這將進一步抑制房價的增長。此外，銀行對房屋估值的謹慎態度，也可能導致部分高估的房產價格回落。
- 預售屋市場可能暫時活躍：儘管限貸令對成屋市場的影響較大，但對預售屋市場的影響相對較小。由於預售屋的交屋時間通常在2至4年之後，購房者可以暫時避開限貸令的影響，這可能導致部分購房者將目光轉向預售屋市場。然而，這也可能推高預售屋的價格，進一步加劇市場風險。尤其是當限貸令的影響逐漸擴大時，預售屋市場也可能面臨一定的價格波動風險。
- 違約風險增加：隨著貸款難度的增加，購房者的違約風險也在上升。特別是對於那些已經簽訂購房合同但尚未完成貸款審批的購房者來說，限貸令的實施可能導致他們無法按時籌集到足夠的資金，進而面臨違約的風險。這種情況下，購房者可能需要尋求其他融資渠道，例如尋求壽險貸款或其他非傳統的貸款來源，但這些渠道的資金同樣有限。
結語
總結來說，限貸令的實施標誌著政府對房地產市場干預力度的加大，其目的是為了防止房價過快上漲和資金過度集中帶來的金融風險。然而，這一措施也不可避免地對市場產生了一系列深遠的影響，特別是對於換屋族、交屋族和首購族來說，限貸令帶來了更多的挑戰。在未來的幾個月中，市場可能會出現交易量下降、房價增長放緩甚至違約潮等情況。購房者需要更加謹慎地評估自身的財務能力，並在購房前做好充分的準備，以應對可能出現的風險和挑戰。
