近期，台灣房市買氣持續旺盛，但銀行放貸政策愈趨嚴格。隨著房貸「緊」報全面響起，市場普遍反映銀行放貸門檻提高、利率上升，甚至部分銀行停止收件。本文將綜合近期銀行房貸政策變動及其對房市影響的分析，探討這一系列現象背後的原因及其對未來市場的影響。
房貸政策緊縮的原因
市場需求暴增導致銀行負擔加重
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，房市好時，貸款人數自然增多，銀行工作量因此劇增。根據金管會統計，截至6月底，全體國銀房貸餘額達到10兆4,873億元，上半年大增5,004億元，創下歷史同期最大增量，接近2023年全年房貸增量的八成。這意味著，僅半年時間，銀行的房貸業務量幾乎達到去年全年水平，給銀行內部帶來巨大壓力，導致放貸流程無法負擔。
政府政策影響
政府嚴查新青安政策以及保留部分額度給預售屋交屋，進一步壓縮了銀行的放貸空間。黃舒衛表示，政府針對投資客及人頭戶的違規行為進行嚴查，要求追回補貼利息，使得銀行在面對風險較高的新客戶及不明資金時更為謹慎。此外，央行調升存款準備率，企業抽存款資金發股息，讓銀行存款水位大降，多家行庫和大型民營銀行逼近《銀行法》72-2條28%的內部警戒水位，加大了銀行的資本壓力。
銀行應對措施
面對房貸業務量激增及政策壓力，各銀行採取了多種應對措施：
分散撥款及排隊等候
部分銀行對已准額度待撥者協調分散撥款，未准額度者則需排隊等候。市場傳言，有一家行庫幾乎停止收件，該行庫分行需要向總行「登記搶額度」。另外，有七家公民營銀行採取「排隊等額度」，排隊時間至少兩個月。
提高房貸利率
為了控制貸款量，有些銀行選擇提高房貸利率「以價制量」。有兩家民營銀行僅限VIP客戶才有額度，透過提高利率和限制客戶群來減少貸款數量，降低風險。
對房市的影響
預售屋市場相對穩定
黃舒衛認為，已購預售屋的客戶不需要過於擔心，基本上銀行與建商配合，仍會給予放款，否則若通通不收件，會引發結構性的問題。現階段預售市場不受影響，因為這類客戶通常已經與銀行和建商達成一定的協議。
中古屋市場受影響最大
中古屋市場受影響最為顯著。因為貸款趨於嚴格，資金條件不佳的購屋族很可能會被退件。中高總價物件交易可能放緩，對中古屋市場的屋主帶來壓力，可能會讓價格出現議價空間。銀行放貸政策的緊縮，對於需要貸款的購屋者來說，無疑增添了難度，也影響了市場的活躍度。
短期內房貸政策不會放鬆
金融界普遍認為，這波房貸緊縮政策可能會延燒整個下半年。一家民營銀行高層指出，今年房貸量衝太快了，如大水倒灌，一時無法消化，銀行內部房貸警示紅燈狂響，只能快刀斬斷房貸額度。隨著下半年進入交屋潮，不少銀行會預留一些額度給準備交屋的客戶，進一步引發不收件現象，導致寒蟬效應。
結論
總結來看，銀行房貸政策的緊縮主要是由市場需求暴增、政府政策影響及銀行內部風控壓力所致。這一系列政策變動對預售屋市場影響較小，但對中古屋市場的影響較大，購屋者需要面臨更高的貸款門檻和利率。短期內，房貸緊縮態勢難以放鬆，市場需要時間來消化這一變化。購屋者應謹慎評估自身資金狀況，並密切關注市場動態，做出合理的購房決策。
