首先要先了解土地貸款是什麼。
簡而言之，就是提供土地作為擔保品向銀行貸款，通過該地區的地政事務所，申請土地抵押權設定所登記，在土地抵押權設定完成後從銀行獲取資金的融資方式。
那麼，你選擇的土地貸款類型取決於你打算在哪裡購買土地，如何使用土地。 通常需要說明對土地的預期用途，並提供借款計畫。 例如，農地需要用於農耕，而建設地需要建設建築物的計畫。
建設地價值最高，山坡地最低，河段現時無法融資。
例如，建設單位通過自有資金取得開發土地使用權後，可以將土地使用權抵押給銀行，獲得貸款資金，將其資金投入開發建設，通過房屋預售收回資金，償還貸款。
流程如下：申請→評估→稽核→保險→設定→繳費。
銀行土地融資難申請的四大因素：
1.高風險。 例如，在貸款期間，協力廠商建造建築物，聲稱是他人的所有物……“容易發生糾紛！”。
2.擔保品不好管理。 例如，每隔一定時間視察一次現場，拍照保存證據……“這是銀行人工費的浪費”。
3.銀行對空地貸款的限制很多，除了有沒有成數限制、利率限制、建設計畫和還款來源，最重要的是貸款的…“用途”。
4.地目與使用分區和類別的關係不能融資。 由於土地的流通性無法與房屋相比，其周邊功能地目的差异和未來的議題性也會牽制影響價值，簡而言之，兩塊土地可能處於同一區間，但價值卻有天壤之別。
在進行土地貸款時，需要確認是否有使用分區、土地使用限制、出入道路、公園用地或其他規劃用地，以及土地上是否有建築物。如果土地上有建築物，有未保存登記或鐵皮房之類的建築物，則需要事先確認所有者是否與地主為同一人，如果不是地主所有的建築物，等於土地被佔有的情况，則該土地貸款事件不予準予。
土地分類為都市土地、非都市土地及未編定土地這三種。
未編定土地是一些無人居住的山區離島，這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。
一般常會碰到的土地分成「都市土地」和「非都市土地」兩種。
都市土地使用要看「土地使用分區」，都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。以台北市而言就可區分成住宅區、商業區、工業區等12種用途。
非都市土地的使用方式是看地目。根據「非都市土地使用管制規則」規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」
哪些土地不能抵押。
要小心哦！ 在這些房屋中，只有農業使用土地和建築使用土地和工業用地可以貸款！ 土地貸款作為抵押有房地產，但還是有很難貸款的房子。 銀行土地貸款拒付的房產有什麼呐。
農業使用土地（可貸款）、森林使用土地、交通使用土地、水利使用土地、建築使用土地（可貸款、甲種建設地：建設遮罩率60%容積率240%、乙種建設地：建設遮罩率60%容積率240%、丙種建設地：建設遮罩率40%容積率160%、丁種建設地：建設遮罩率70%容積率300%）
工業用地 （可貸款、甲種工業用地：指有重度污染的行業需要設立的土地，通常指工業區內的工業用地。乙種工業用地：指較輕度污染的行業，該工業用地大部分位於市區，散佈各地-食品業者通常選擇該工業用地。丙種工業用地：無污染性的工業用地 業用地。 丁種工業用地：可作為建設地使用（建築用地/房屋）。
公共使用土地、閒置使用土地、礦鹽使用土地、其他使用土地，大致分為以上種類！
土地貸款條件有以下幾點
1.年滿20歲
2.名義擁有土地所有權的人（需要完整的權證和產權），所有土地不得貸款
3.信用良好：貸款人的共同證據記錄、收入狀況、信用評分相當重要
4.土地不得有民間個人設定
5.需要財力證明和收入證明
土地貸款利率怎麼算
一般土地貸款利率分為以下4種，建設價值最高，利率最低
建設地貸款利率約在2-4%之間，如建設貸款前期貸款利率約在3.5%以上。
農地貸款利率約為2-6%，如果為農地有農用證明，利率將更低。
工業地貸款利率大約從3%上升到現在，銀行承兌工業地貸款利率以慢幅度上升。
林地山坡地的貸款利息約為3%，保育區和保護基本銀行不承擔。
常見土地貸款利率公式如下：。
1.利息＝利息金額/本金 X 小時
2.利息＝利息金額/本金 X 小時
3.平均未償還本金=（期初未償還本金+最終未償還借款）/2
影響土地貸款成數的因素
一般參考近期買賣成交價或公告現值確定可報金額，一般參攷土地買賣成交價確定可報金額約5-7成。
如果承建商購買土地進行融資，融資通可協助將融資成數提高至八成至八成五成。
1.土地的種類
2.土地面積大小
3.土地現狀
4.貸款人信用狀況
5.貸款人的財力證明及收支情况
6.近鄰開發狀況
7.土地形狀（結構方正較好）
8.土地所在地的使用分類
9.土地為建設地，考慮建築線、容積率和建設遮罩率
土地貸款計算方式
銀行鑑價評估條件為
1.地目
2.形狀
3.使用分區
4.坪數大小
5.座落地點
6.是否鄰近馬路
銀行採以上因素來估算土地的價值，土地地目不同，貸款利率也會不同，而且若是申請銀行土地貸款也必須評估申貸人的還款能力。
土地貸款流程：6個步驟完成申請
1.申請
根據資金需求决定融資額（通常是買賣價格的5~7成），可以聯系銀行的房地產貸款部門。 一般土地融資或轉租件：準備申請標準的土地副本或權證影本評估。
土地買賣檔案：決定購買土地，簽訂代書和買賣契约後，可根據資金需求確定貸款限額，並由代書聯系銀行。
2.估計
在提交土地貸款申請後，銀行將根據土地坪數、選址區域，以及地目使用分區、臨路大小等因素進行評估。
一般參攷近期買賣成交價或公告現值確定可報金額，一般參攷土地買賣成交價確定可報金額約5-7成。
如果是太偏僻的地區，評估可能需要一周左右。
3.審查
銀行取得借款人及擔保人的基本資料，完成房地產估價後，進行案件審查。
一般來說，聯合索賠記錄會査詢所有銀行倉庫的貸款金額和過去6個月的還款記錄（包括信用卡繳款記錄），並决定駁回貸款事件。
4.對保
土地貸款申請獲得銀行準予後，銀行可以與借款人聯系，約定擔保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行辦理擔保手續。
保險當日需要借款人及擔保人親自到銀行辦理開戶手續，作為日後籌資繳付時的帳戶，提供土地權狀正本給予銀行擔保設定權利。
“對保”是指與銀行簽訂借款合同。
5.設定
在保證完成之前，還需要抵押權設定的程式，抵押權設定的金額是貸款金額的1.2倍。
土地貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢。
之所以多設兩成，是因為擔心將來如果借款人不能正常繳納，會產生違約罰款、違約利息、請求法院強制執行等費用。。。 等等。
債權銀行追回本金，必須經過拍賣程式，在此期間發生的利息違約金費用由這兩成計算，優先償還額不得超過設定額，按實際金額計算，銀行不能直接全部收取。
工作時間：
金融機構1日（銀行）
非金融機構2天（民間土地貸款）
6.收款
抵押權設定完成後，買賣物件可隨時準備交付金，土地融資或轉租物件可重新查閱設定完成的副本交付銀行，並付出代價。
當代收單通知銀行確定設定完畢後，銀行在轉帳當日電話向客戶確認，並按照程式辦理轉帳。
匯款後，借款人與銀行的權利義務關係開始生效，借款人每月只需定期將未繳款額存入帳戶，貸款本息將從借款人帳戶自動預扣。
如果添加到上述日程中，最快也需要7個工作日。 畢竟，銀行在收到貸款申請後需要進行各種審查，在這個過程中，每個環節都需要一定的時間。
如果在前一階段出現錯誤，需要補充資料或是回來，核貸款的時間當然也會新增。
土地貸款會需要準備哪些資料
借款人為【個人】必須提供的資料
雙重證件：身份證/健保卡
收入證明（薪水匯款近6個月的出入明細及封面）
在職證明或勞動保險的調動明細
戶口本或戶口名册
土地所有權
買賣檔案應當準備契约影本、清書影本或權證影本等資料。 這些資料將提供給銀行作為土地估價和審查時的參攷檔案
借款人為【公司】必須提供的資料
公司資料（建議提供設立證、營利證、事項卡影本、公司帳戶近6個月的出入明細（建議提供1年內的出入）、公司甲方存款帳號近6個月的出入明細（建議提供1年內的出入）
個人資料（負責人及配偶身份證影印本）
納稅申報資料（當年401錶或405錶、年度財務報告影本、最近3年的資產負債表和最近3年的損益表）
土地所有權
買賣檔案應當準備契约影本、清書影本或權證影本等資料。 這些資料將提供給銀行作為土地估價和審查時的參攷檔案
對保時需攜帶資料：
個人帳戶借款人和擔保人身份證正本、私印、土地權證正本
公司帳戶。 公司相册。 公司（含代表人）資格及印鑒證明3。 公司代表人身份證影本
代書準備的檔案：借款人應具備的檔案包括土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契约兩份
在貸款期間償還部分償還或貸款違約金：
土地貸款有違約金的目標是防止投資者利用銀行資金買賣土地獲利，對於一般的自有土地融資來說影響有限，違約金的收取根據銀行的規定各不相同。
一般來說，還清貸款、塗抹和銷售抵押權需要支付違約金，原則上大部分銀行都是約2-3年前1-3%的捆綁貸款總額的違約金。
給想購買土地貸款的你
稅務處理要慎重，為建廠等營業用人單位購買土地系，屬於固定資產，其利息支出應作為土地成本，辦理過戶手續或交付後，借款利息支出作為當期費用。
購買的土地系以投資為目的的，非固定資產，其借款利息應當以遞延費用計入，土地出售時，作為土地出售收入的减額，不得計入當年利息費用。
為減輕納稅人重新購買自用房的負擔，土地所有者在兩年內，先買後賣或先賣後購買自用房用地登記為同一人所有，再購買土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅的餘額的 在已繳納土地增值稅範圍內，可以申請返還不足支付再購買土地地價的款項。
只有土地所有者自完成複購土地流轉登記之日起5年內注意內需，不得將複購土地再流轉、出租、營業、戶口遷移，發生上述情况均應繳納原稅。
捐稅機關進一步表示，再購買土地流轉情况包括買賣、贈與、交換、法拍，但如果被政府依法徵收或土地所有者死亡經營繼承人，則無需繳納退稅，由繼承人在原規管後5年內轉移或 他解釋說，在不符合或不符合私家房規定的情况下，應當繳納原退還金。
新購地後進行《土地增值稅》複購退稅應符合哪些條件。
一、土地出售及新購置土地的業主應為同一人。
二、無論是先買後賣還是先買，買賣期都必須在兩年內（計算原則：先注册後簽訂合同）。
三、先買後，銷售者在購買土地時應注意“擁有用於私家住宅的土地”適用（戶口遷入）。
四、出售和新建土地地面房屋，須由土地所有者或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦理戶籍登記（自用房）。
五、都市土地不超過300平方米（90.75坪），非都市土地不超過700平方米（217.75坪）。
六、出售房屋在出售前一年不供出租或營業使用，新購房屋不供出租或營業使用。
七、新購土地流轉公告的現值總額，如果不超過原出售土地流轉的現值總額，繳納土地增值稅後有餘額者不扣除，不得退稅。
另外，再購買退稅沒有次數限制，但再購買退稅的土地在購買後的5年內必須作為私家住宅使用。 也就是說，不能出租、營業使用、戶口遷出、夫妻間的贈與。 否則將追繳原退稅。
土地貸款Q&A
要準備什麼資料
雙證件、個人所得證明、土地權證、
申辦時程？
只要先提供土地權證或土地副本，我們就先調整資料進行評估。 一般銀行土地貸款申請時間約7~14個工作日，民間土地貸款申請時間約1~3個工作日，急件最快可當日準予。
地目有限制嗎。
建設地、農地、工業地均可申請土地貸款
需要有保證人嗎。
不一定！ 是否補充擔保人將根據借款人的條件進行評估，而土地貸款是有擔保品的貸款，通常不需要擔保人。 只是，在存在借款人條件差、信用不良、遲交記錄等問題的情况下，通常不能借出理想的利率和限額，甚至不能進行融資。 此時，如果將信用良好、財力證明良好的“貸款擔保人”提交擔保，就可以向銀行保證借款人在不履行債務公約的情况下，可以承擔借款人的責任！ 這使得借款人能够獲得更好的融資條件。
協商中或信用不良可以申請嗎？
銀行審查你的信用和繳費能力，協商一年內可以接受銀行土地貸款或直接處理民間土地貸款
高山族保留地可以貸款嗎。
現時，銀行大多獲得高山族保留地貸款。 因為如果是高山族保留地，政府有規定，業主必須是“高山族身份”，如果是高山族以外的身份，就不能取得這塊土地。
以上是通過簡單的“土地貸款”六個步驟完成申辦的嗎。 5分鐘瞭解影響融資流程和利率高低的因素！ 的介紹，如果還有其他想知道的，可以打電話免費諮詢，或者填寫線上表格，由專人服務。
注意：合法貸款公司在付款前不收取任何費用。 合法的貸款公司在保證前不需要身份證，也不需要提供存摺來培養出入記錄
