房價跨越泡沫警戒線：央行出手調控
台灣房價持續飆漲，已引發各界對房市泡沫的高度關注。根據央行數據，截至2024年8月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）達37.5%，接近2009年10月的歷史高點37.9%。房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，從房貸餘額占GDP比率及房價短期漲幅等數據來看，國內房價早已跨越泡沫警戒線，情勢不容忽視。
莊孟翰認為，主管機關應更積極介入，邀集金管會、財政部、地方政府及相關業者定期座談，進行綜合評估並制定因應措施。然而，過去幾年，相關機構因過於保守，未能進行縱向與橫向聯繫，錯失了超前部署的良機。
高房價與低薪問題：民眾壓力倍增
高房價問題由來已久，尤其在低薪與通膨的雙重壓力下，民眾購屋負擔愈發沉重。根據國際標準，合理的房價所得比應為3至5倍，但截至2024年第一季，台灣全國房價所得比已高達15倍，遠超合理範圍。網友普遍認為，薪資過低是主要原因，加上中古屋價格過高，導致購屋者轉向新成屋或預售屋。此外，部分民眾認為，房價飆漲的根本原因在於炒房行為，而非單純的通膨影響。
房地產成為金融市場投資標的
房地產市場的過熱，已不僅是居住需求的問題，更成為金融市場的重要投資管道。房市專家靳邦忠指出，預售屋在建築完成前即可作為金融商品銷售，建築完成後則成為金融市場的資產。房價的定價模式也逐漸脫離供需關係，而是以吸引資金投入為主，類似股票市場的本益比概念。
靳邦忠進一步分析，當貨幣政策寬鬆時，房地產吸收過剩資金，先促進實體經濟的成長，後續再成為投資標的。這種模式在市場榮景時吸引大量資金湧入，進一步推高房價。然而，若市場被低利率、寬鬆貸款門檻等政策「不當鼓勵」，房價漲勢看似無盡頭，往往就是災難的開始。因此，他強調建立公開透明的交易制度，維持正常交易秩序，是政府不可推卸的責任。
央行重拳出擊：信用管制與稅制改革
為抑制房市過熱，央行自2020年底以來已推出七波信用管制措施，試圖降低房市泡沫風險。莊孟翰指出，這些措施已逐漸顯現成效，部分體質不佳的建商出現流動性風險，甚至導致爛尾樓問題增加。然而，若房價仍無法有效壓抑，未來可能需進一步推動稅制改革，從根本上解決問題。
房價未來走勢：專家看法分歧
對於台灣房價的未來走勢，專家意見不一。股市投資客艾潤認為，台灣房價已在2024年9月19日達到高點，未來將連續下跌12年，房價可能腰斬。他以1992年至2003年的房價歷史為例，指出當時房價連跌12年，全台平均跌幅達30%。艾潤認為，隨著央行信用管制及《銀行法》第72-2條的實施，房價將重演歷史。
然而，房市投資客帥過頭則持不同看法。他認為，雖然房價會下跌，但跌幅與時間不會如艾潤所預測般嚴重。他指出，台灣每年存款增加3.6兆元，資金充裕使得房地產需求仍然強勁。他預測，房價每年跌幅約為4%，不會超過5%，且下跌時間將短於12年。
房市調控仍需多方努力
台灣房市的高漲已成為經濟與社會問題的焦點，無論是央行的信用管制，還是未來可能的稅制改革，都顯示政府對房市調控的決心。然而，房價的變動不僅取決於政策，也受到市場資金流動與投資行為的影響。未來，如何在穩定房市與維持經濟成長之間取得平衡，仍是政府與相關機構需要面對的重要課題。
