史上最嚴的第七波信用管制來了!對台灣房市和經濟未來可能造成什麼影響

台灣的房地產市場在過去數年持續升溫，投機炒作與高房價成為社會關注的焦點。隨著政府數次打擊房市投機的政策，房價雖有所波動，但整體仍然處於高位。2024年9月19日，中央銀行正式宣布第七波選擇性信用管制，目的是進一步抑制房地產市場的過熱現象，打擊投機性行為，並促進房市健康發展。

本文將深入探討第七波選擇性信用管制的具體措施、與過去政策的比較及其對房市的短期與長期影響。

一、選擇性信用管制的背景

選擇性信用管制是央行為抑制房市投機、控制金融風險所採取的貨幣政策工具之一。台灣房價在近幾年持續攀升，尤其是台北等都市區域，投機行為猖獗。炒房熱潮不僅造成一般民眾購房困難，也讓資金大量流向房地產，減少對實體經濟如科技、製造業等產業的支持。

根據央行統計，截至2024年8月底，台灣銀行業的不動產貸款佔比達37.5%，接近2009年全球金融危機時的37.9%歷史高點。這顯示出房地產資金過度集中，為經濟帶來潛在風險。因此，央行決定在此前數波信用管制的基礎上，推出第七波更為嚴厲的管制措施。

二、第七波選擇性信用管制的具體措施

第七波信用管制於2024年9月20日開始實施，主要針對自然人與法人購房貸款進行了更為嚴格的限制。具體措施包括：

1. 取消自然人第二戶房屋貸款的寬限期：擁有一戶房產的自然人，在購買第二戶房產時，不再享有貸款的寬限期，必須立即開始償還本金。
2. 降低房屋貸款成數：自然人第二戶房貸成數從60%降至50%；第三戶及以上房貸成數從40%降至30%。此政策範圍擴大到全國適用，無論是在台北等六都還是其他地區，購房者都必須提供更多的自備款。
3. 公司法人住宅貸款限制：公司法人購置住宅的貸款成數由40%降至30%，進一步抑制法人的房地產投資行為。
4. 餘屋貸款限制：建商餘屋貸款成數從40%降至30%，這將迫使開發商需要更高比例的自備資金，增加其財務壓力。
5. 提高貸款利率：隨著政策的推行，房貸利率預期將逐步上升，進一步抬高投資房產的成本，抑制投機需求。

這些措施旨在控制房地產市場中多戶持有者的擴張行為，促使市場回歸以自住需求為主的健康發展。

三、第七波與第六波選擇性信用管制的比較

為更清晰地了解央行打房政策的演變，以下是第七波與第六波選擇性信用管制的對比：

第七波管制不僅擴大了適用範圍，從六都延伸至全國，還進一步降低了貸款成數，同時對第一戶房貸的寬限期也進行了限制，顯示出央行對抑制房市過熱的決心。

四、政策的短期影響：房市降溫

1. 房市需求減少

第七波信用管制政策預期將導致短期內房市需求的顯著下降。隨著貸款成數的降低和貸款寬限期的取消，購房者，特別是多戶持有者，將面臨更高的資金門檻。這將使得購房需求受到壓制，特別是投資客和炒房客將無法像過去那樣輕鬆借貸，從而減少了房市的投機性需求。

2. 建商壓力增大

建商也將面臨資金鏈緊張的問題。餘屋貸款成數的降低意味著建商需要自備更多資金，這對於小型開發商而言尤為困難。許多開發商可能被迫降低房價以促進銷售，特別是那些資金鏈較為薄弱的公司，可能會面臨現金流壓力，進而加速房源釋放，進一步壓低房價。

3. 房價上漲勢頭受控

隨著購房需求減少和供應增加，房價上漲的勢頭將受到抑制。在過去一年中，台灣房價仍維持在較高水平，但第七波信用管制政策將促使市場價格回歸理性，房市可能逐漸進入降溫期。

五、政策的長期影響：市場結構性調整與資金流向變化

1. 房市結構性調整

第七波信用管制的實施將加速房市的結構性調整。隨著投機需求的減少，未來的房地產市場將更多由實際居住需求驅動。房價上漲速度將放緩，市場回歸理性供需狀態。

2. 資金流向轉移

隨著房地產市場投資回報率的下降，部分資金將轉向其他資本市場，如股市和實體經濟。台灣的科技和半導體產業因具備全球競爭力和增長潛力，將成為投資者的新目標。銀行股和其他穩健成長的企業股票也有望吸引更多資金流入。

3. 促進實體經濟增長

央行希望通過減少房地產市場對資金的吸引力，將資金更多引導至如科技業等實體經濟部門。這將有助於提升實體產業的競爭力，促進長期經濟的健康發展。

六、結論

台灣央行的第七波選擇性信用管制政策顯示了政府對房市過熱現象的高度關注與應對決心。短期內，這一政策將有效抑制房價上漲，減少投機需求，並對多戶持有者與建商造成壓力。然而，對於首次購房者來說，政策將有助於降低房價，提升他們的購房能力。從長期來看，這一系列政策將促進房市的結構性調整，並將資金更多引導至實體經濟，提升金融市場的穩定性與活力。

最終，台灣房市的健康發展將依賴於政府政策的有效性以及市場參與者的理性行為。在全球經濟環境變化的背景下，央行的政策調整仍需根據房市的實際表現進行靈活應對。