一、尋找合適的房貸銀行

房貸申請流程的第一步是找到合適的房貸銀行

首先可以考慮薪酬轉或主要存款銀行，務實上，銀行對薪酬轉帳戶通常會享受優惠，同時通過存款帳戶，瞭解客戶財力狀況，稽核較快。

其次，房仲、代書、好友推薦，或上網登文，尋找免費諮詢平臺——好交貸推薦。

無論你選擇何種方式，建議你做銀行的初步評估和估算，瞭解準備多少自帶款項，以及準備日後按月付款，並評估你是否有能力承擔。

二、房價鑒定和可貸款額度

房屋貸款流動的第二步，首先是瞭解自己的住房價值和自己條件的可貸額度

房地產價格標準在各銀行略有不同，影響房地產價值的因素有住房狀況、裝修、厭惡設施、所在區域、使用分區等，首先可以讓2-3家銀行對價格進行評估，同時瞭解可貸款額度和利率。

所謂的可貸款額=鑒定價格X貸款成數。

假設房屋鑒定的價值為1000萬，銀行一般不會直接借給客戶1000萬，而是扣除利息、費用等成本，根據借款人的資金用途、個人條件等來决定住房貸款的成數。

决定房貸成數的因素很多，現時私用房貸，貸款成數為七成五至八成，如果是非私用的，其他投資理財借款，或者政府定義的豪宅等，約六至七成。

此外，買賣成交價格也是參攷因素，通常購房成交價格與銀行鑒定價格相差不大，但如果成交價格低於鑒定價格，銀行也可以按成交價格乘以貸款金額預留可貸款額度。

前兩個基本的房屋貸款準備流程執行後，下一步就是提交住房貸款申請書，同意銀行調研協調聯合中心的信用報告，按照銀行規定檢查附工作證、薪水周轉證、財力證以及年所得預扣憑證等。

儘量提供有利的資料，如額外收入、租金、股息或年金保險等，證明有足够的償債能力，有助於博得銀行的信任，獲得高額度和較優惠利率。

聯合中心的信用記錄，也是銀行貸款稽核的關鍵，信用卡和其他貸款的正常繳付是基本的，而且不要同時向很多銀行提出申請。

銀行取得信用報告書、房價報告書、個人申請書及財力相關資料後，將進入住房貸款最重要流程：開始稽核，針對客戶需求，在符合銀行規範的情况下核定貸款額度、利率及年限等。

在銀行稽核流程中，內審時間約為5至7個工作日，如果個人條件不好或對稽核結果不滿意，還可以提供擔保人的方法，為自己加分。

銀行稽核完成後，將進行査詢程式。査詢是指銀行檢查貸款人身份並提供檔案真偽。

通常，銀行會打電話詢問個人基本資料、公司資料、職位、年功、年收入、房屋買賣價格、貸款目的和資金用途等，確認資料屬實，沒有問題，就準予貸款，囙此在住房貸款程式中非常重要。

査詢結束後，進入契约和對保流程。契约和對保時應注意以下幾點。

房屋抵押權設定通常由代書處理，代書攜帶建築物及土地權狀正本、抵押權設定契约，由地政事務所處理。

通常，抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍，如貸款2000萬元的住房貸款，銀行設定2400萬元的上限抵押權。

由於地政事務所登記費按設定金額千分之一計算，故設定2400萬元，地政登記費24000元，另外書信費每張80元。

保險和設定完成後，銀行可以準備向貸款人指定的帳戶收款。

在房貸轉借案件中，銀行可先墊付前貸款銀行，墊付完畢後將餘額存入貸款人指定的帳戶。

此外，銀行還要求貸款人投保房屋火災險和地震險，代之協助申請保險，將保單正本留在銀行，並將副本交給貸款人。保險期為一年，後續持續償還房貸及保單。