買房或申請房貸時，相信「房貸估價」會是大家最關注的問題，好奇銀行或融資公司究竟都是如何評估房屋價值？會不會被低估或高估了房價，結果影響到貸款額度？
影響房貸估價的因素有很多，像是地點、交通、屋齡、屋況等基本條件，以及一些特殊因素如風水問題、是否為凶宅等，甚至政府政策與市場供需變化也都有連帶影響。
如果你希望在申請房貸時拿到好的貸款條件與成數，那麼以下這些關鍵要點一定要留意，現在就一起來看看哪些因素會影響房貸估價吧！
影響房貸估價的因素
1. 地點與區位價值
響房貸估價最直接的因素就是「地點區位」，決定房產的基本價格，進而影響銀行的貸款成數。
市中心地區因為生活機能完善，且通常有繁榮的商業區、學區、醫院、公園等設施，銀行估價通常較高；而郊區房價雖然相對便宜，但可能因為發展潛力不同，影響房貸的核貸條件。
2. 交通便利性
交通便利性與地點區位密不可分，因此同樣也會影響到房貸估價。
如果房屋周邊有捷運站、公車站、火車站、高鐵站，或者是被政府列為未來可能發展交通建設的地段，那麼銀行通常會給予較高的估價，進而影響貸款額度。交通便利的房屋更容易轉手，對借貸方來說風險較低，因此貸款條件也相對較寬鬆。
3. 屋齡與屋況
屋齡、屋況與建材等房屋本身的條件也會影響房貸估價。這也是為什麼新成屋通常能獲得較高的貸款成數，因為設備新、結構安全性高，以及公設完善；反之，屋齡過高、屋況較差的房屋，銀行可能會降低估價，導致可貸金額減少。
需要注意的是，部分銀行或融資公司對於屋齡超過30年以上的房屋，貸款條件可能會更加嚴格，甚至會影響貸款成數。
4. 風水與民俗信仰
台灣因為受到傳統文化與老一輩的觀念影響，許多人在購屋時會考慮風水，因此銀行或融資公司在房貸估價時，也可能會將市場接受度納入考量。
舉例：「路衝」房屋因為市場接受度較低，可能影響銀行估價；另外，「壁刀煞」或鄰近宮廟、醫院、殯儀館、墓地等房屋，因為較難脫手，銀行或融資公司可能會降低貸款成數。
5. 凶宅
除了風水外，如果房屋曾發生非自然死亡事件，銀行通常會降低房貸估價，甚至有部分銀行會拒絕核貸。
這類房屋被稱為凶宅，市場接受度更低，且無論房屋區段、基本條件再怎麼好，凶宅的房價往往都會低於市場行情20%-30%。
如果想確認某物件是否為凶宅，可上網搜尋「凶宅網」，各家不動產幾乎都會列出凶宅清單，或者也可以向周邊鄰居詢問過去住戶狀況。
6. 政府政策與未來規劃
如果房屋所在地區被列為政府都市計畫區、重劃區開發、基礎建設投資等，房貸估價可能會受到影響。
未來發展潛力高的區域，銀行可能會給予較高的估價，但如果遇到房地產管制政策，像是近期的「第七波信用管制」，貸款條件可能會變得更加嚴格，影響可貸金額。
7. 市場供需變化
最後回到整個市場或世界的變化，也會連帶影響到房價。舉例，房屋需求大於供給時，房價就會上漲，反之則下降；世界經濟景氣不佳、失業率高的時候，許多人決定暫緩購屋需求，而投資客也決定退出市場，這些也都會影響房價。
因此要關注的可不只是房屋本身和周邊的價值，更要考慮到當前市場環境和景氣狀況。
如何更準確的評估房價？
1. 查詢實價登錄與市場行情
實價登錄是最直接的房價參考依據，可透過政府網站或房產平台查詢附近類似物件的成交價格，了解區域行情。
此外，也可比較相同地段、相近屋齡的房屋價格，避免高估或低估房價。
2. 使用線上估價
許多房產網站提供簡單的估價功能，這是透過大數據分析地點、屋況、市場趨勢給出的參考價格，未必準確，但可以作為初步判斷的依據。
3. 實地看屋與比較周邊房價
透過實地勘查屋況、環境、交通條件等，再與鄰近物件相比較，可更準確判斷合理的房屋價格，避免因資訊不全而買高或賣低。
總結
透過以上內容，我們可得知影響房貸估價的因素有很多，除了基本的地點、交通、屋齡屋況以外，風水、政府政策和世界局勢也都可能影響到貸款條件與成數。
如果不清楚某地房價情況與走勢，可以透過實價登錄、線上估價或實地走訪等方式進行了解，讓買房賣房的決策更有保障！
